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走在“前列”的最前列:深圳“二次房改”深度解读

时间:2018-7-13 19:03:38   作者:admin   来源:www.512hh.com   阅读:56   评论:0

原标题:走在“前列”的最前列:深圳“二次房改”深度解读

走在“前列”的最前列:深圳“二次房改”深度解读

导读

深圳“二次房改”或将掀起新一轮回归北上广深的大潮。

整合小公举 /文

李惠聪 /编辑

6月4日上午,深圳市举行的深化住房制度改革新闻通报会上,一部《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)让深圳再登热闻榜首。

这部《意见》将给深圳未来的住房供应体系带来深远的变化, 它不但有效解决当下社会住房矛盾,更明确了面向未来18年(2018年至2035年)的住房发展目标,《南方都市报》更将其称为“继98房改之后,深圳住房体制迎来的‘二次改革’”。

据深圳市住建局有关负责人介绍,这部《意见》是深圳市委市政府努力为深圳走在“四个走在全国前列”的最前列提供更有力支撑而制订的。目前,《意见》还在向全社会征集反馈意见的过程中。

注:2018年3月7日上午,十三届全国人大一次会议,习近平在广东代表团参加审议时,寄语广东“四个走在全国前列”

走在“前列”的最前列:深圳“二次房改”深度解读

“以人民为中心”的发展思想

深圳市一直以来都面临着人口持续净流入、商品住房价格上涨较快、住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题。据有关部门统计,目前全市共有各类住房1065万套(间),其中市场商品住房、政策性住房和保障性住房占比仅为21%。

日渐高企的市场商品住房价格,也开始对部分企业和人才产生“挤出效应”。在冲刺国际先进城市的过程中,深圳亟待提高常住人口住房保障覆盖率。

这部《意见》的发布,正是一个好的起点,按住房人群划分,对住房供应结构和比例进行重大调整,明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房三大类(四小类)保障性住房,让“住有所居”成为现实

对此,中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,新政主导的方向是以民生为主导,去实施整个住房的保障化,所以我们看到它涉及到了人才安居房、涉及到了安居型的商品房还有公共租赁住房这三大类的保障性住房,而且商品房还强调以普通住房为主,所谓以普通住房为主的意思就是中小户型,那这样能看出来民生导向非常强烈。此外,还特别强调了保障性住房的建设,因为未来保障性住房会占到整个住房供应的60%,这个相对于新加坡80%的保障性住房稍低一些,相对于香港的50%是高一些的,这个比例应该是恰当的。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,从房地产行业的角度看,政府住房目标的确立,有利于房地产市场的稳定发展,逐步构建高端有市场,中端有支持,低端有保障的住房体系,再加上宏观调控政策的护航,深圳的房地产市场有望在比较长的时间内维持平稳的发展态势。

多主体供给、多渠道保障、租购并举

这部《意见》大力实施住房领域供给侧结构性改革,构建了符合深圳市情的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。

关于“八大供给主体、六类保障渠道、三类(四种)住房、三类补贴”的深圳市住房供给和保障体系的总体设计,6类15种住房建设筹集渠道,破解深圳市土地资源紧缺、住房建设用地供应不足的瓶颈制约,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,让每一位市民都可以根据自己的情况,找到其解决住房问题的途径。

走在“前列”的最前列:深圳“二次房改”深度解读

图:“二次房改”八大供应主体或将解决保障房供地紧张的问题

《意见》对出售的安居型商品房和出售的人才住房实行一定年限内的封闭流转,购房人在产权封闭期内可以转让给其他符合条件的购房对象或由政府回购。购房人在深圳服务满一定年限且符合其他相关条件的,可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权。

《意见》提出要大力发展住房租赁市场,一方面实行租购并举,保证新增保障性住房中出租和出售的住房各占50%左右。另一方面建立全市统一的住房租赁交易服务监管平台,提供真实、透明、 便捷、安全的租赁信息服务,减少中间收费环节,引导市场合理定价。将各类社会存量租赁住房房源有序纳入平台交易,逐步实现租赁房源全覆盖、公共服务全纳入、租赁环节全打通。

安居房设财产限额门槛,人才住房主要针对基础性人才

伴随《意见》公布,有关安居型商品房的相关创新制度让人尤为关注。《意见》显示,户籍家庭租购安居型商品房将合理划定收入财产限额,并首次提出以轮候、抽签、摇号等公开透明的方式确定租售对象。

并且,《意见》首次提出对出售的人才住房和安居型商品房,实行一定年限内的封闭流转,购房人自购房之日起累计在深缴交社保15年,或者年满60周岁且购房满十年,符合条件的可以申请取得完全产权,并按一定比例缴交增值收益。这一创新举措不仅符合了深圳土地资源紧缺的市情,而且可利用有限住房资源,解决更多家庭的住房困难问题,同时兼顾了市民普遍希望拥有一套完全产权住房的消费观念。

表1:深圳市将面向各类人群执行有区别的住房保障政策

走在“前列”的最前列:深圳“二次房改”深度解读

此外,根据人才住房和安居型商品房的相关规定,如果申请 人和共同申请人在本市购买了市场商品住房(包括在本市拥有任何形式住房),或者在本市享受过购房优惠政策、在申请受理日之前一定年限内在本市转让过自有住房等,均不可以申请购买人才住房或安居型商品房。

而人才住房所面对的对象也十分广泛。《意见》提出,人才住房重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应。根据《关于完善人才住房制度的若干措施》(深发〔2016〕13号,以下简称13号文),具有全日制本科及以上学历(含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员),或属于符合我市产业发展需要的技师(国家职业资格二级及以上),或列入市人力资源保障部门发布的紧缺专业人才目录,且与本市用人单位签订聘用合同或服务协议的各类人才,都属于人才的范畴,都可纳入人才住房政策适用范围。在通常意义上讲,一类是高层次人才,另一类是量多面广的基础性人才。符合上述条件的,都称作人才,都可以按规定租购人才住房。

18年筹建170万套,够?不够?

深圳市住建局相关负责人介绍,在统筹考虑未来新增人口对各类住房的需求基础上,计划到2035年,分近期、中期、远期三个阶段,筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。据深圳市分析,截至2017年底,深圳市常住人口1253万人,预计至2035年,常住人口将达到1800万人,新增约550万人, 预计新增住房需求约180万套。综合考虑土地供应和住房建设筹集能力,将住房总量目标确定为170万套是必要的、可行的。

开发将分为三个阶段进行:

第一阶段(近期),2018—2020年,建设筹集各类住房42万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

第二阶段(中期),2021—2025年,建设筹集各类住房45万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

第三阶段(远期),2026—2035年,建设筹集各类住房83万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于50万套。

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图:深圳市未来将在各新区兴建大型安居社区

深圳已结合新一轮城市总体规划编制调整,合理规划布局了住房空间,进一步加大住房土地供应力度,计划新增盘活35平方公里土地用于建设各类住房。为了更好地盘活存量、优化服务、加强监管,规范和培育发展住房租赁市场,深圳去年开始构建真实、透明、便捷、安全的住房租赁交易服务监管平台,目前正在扩容运营中。

不过,即便深圳有充足的土地保证保障房供应,但是未来新增保障房只有100万套,有保障房申请者担心,够分么?

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,100万套保障性住房对深圳所有的居住人口来说,肯定是不够的。其实政策只是释放出一种信号,租购并举、住有所居是未来房地产市场的主基调,可以防止恐慌性购房现象的出现,保证房价稳定;其次,这能满足部分来深打拼人群的居住需求,降低焦虑、避免人才挤出之说。至于不足部分,就要靠目前已建成的住宅来完成了。

还有人担心,100万套的供应可能会导致供不应求,进而推高保障房的价格。从“求”的方面来看,现在有多少人在等待保障房?记者查阅深圳市住建局官网上安居房轮候信息公示的栏目后发现,截至目前,已经公示的目录数量是79899条,这意味着有将近8万户家庭在轮候等待安居房。

已经轮候近5年安居房申请者高女士排在第3万多条对此表达内心的焦虑:“去年安居房的价格还普遍是7000~8000元/平方米,今年有的都已经涨到2万元以上了。以后还会有更多的人申请,需求旺盛,这会不会将安居房价格推得更高?”

政策一出,犹豫的人都出手了

美联物业全国研究中心总监何倩茹分析称:“因为目前处于调控的严控期,房价短时间内不会有太大变化;但长远来看,由于可售商品住宅的数量增速放缓,价格未来有上涨的动力。至于小户型价格,将会随大市而变化。反而是大户型产品未来将更加紧缺,价格上升的动力更大。

市场的反应也证明,购房者的迫切心情已经开始显现,很多人担心如果再不出手,将会错过买大房子的最后机会。深圳某新楼盘的一位销售人员介绍,他们目前在售的户型主要为大三房,130平方米左右,单价约4万元,因为是去年的备案价,就剩下几套了,也不会再涨价。另一位二手房中介也表示,现在还没看到大户型涨价的消息,但已有了出手速度加快的苗头,“上周末还有客户过来看房子,当时犹豫不决,房改消息出来后,就果断来定下了。”

未来的10年,大城市将给人们越来越多的安全感,预计一波回归北上广深的热潮又将掀起。

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